多地楼市调控继续升级 旺季市场表现如何

楼市传统的“金九银十”是开发商们摩拳擦掌冲好业绩的黄金季节。不过，最近传来的却是多地不断收紧楼市调控的消息。这样的政策背景之下，市场实际呈现如何、传统旺季能否如期再现呢?

多地楼市调控继续升级

继8月26日住建部召开部分城市房地产工作会议，强调落实城市主体责任，毫不动摇坚持“房住不炒”定位后，多地楼市调控继续升级。

9月14日，成都市政府办公厅发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中包含六章十五条，重点包括：优先确保保障性住房用地供应，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%。提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。发挥税收调节作用，个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

9月11日，为坚决遏制投机炒房，促进楼市平稳发展，常州市执行房地产调控新政策，其中最核心的内容是二套房首付比例提高到60%，限售期限增加至4年。

9月6日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，从严管控住宅用地出让溢价率，并提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。其中，要求父母投靠落户满3年才能买房，同时，对无房家庭优先购房要求5年限售，堵住了投靠落户炒房和优购炒房的漏洞。

9月3日，东莞在前期“7·25”新政的基础上加强细则管理，明确社保连续缴纳不足半年的不能通过一次性补缴来取得购房资格，同时对7月25日以后网签的住房要求3年限售(含赠与)。

58安居客分析师安波认为，近期多个城市迎来楼市调控政策在情理之中，这也意味着接下来热点城市收紧楼市调控将是大概率事件。整体看来，下半场楼市调控逻辑更加明显，政策层面仍然会延续“一城一策”的总体思路。针对楼市出现的具体问题采取具体措施，过热的城市或出台收紧政策，从而确保房地产市场平稳健康发展。

8月市场成交活跃

在7月份的房地产市场表现淡季不淡后，8月全国楼市成交继续保持活跃。

国家统计局9月14日发布的8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，8月份，59城新建商品住宅价格环比上涨。分等级城市看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市新房价格环比上涨1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。整体而言，各等级城市新房价格涨幅均有所扩大，市场热度不减。

上海易居房地产研究院近日发布的《2020年8月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，8月份40城新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比增长16%。在易居研究院看来，房地产市场已摆脱疫情影响，开始走上正轨。

克而瑞研究中心的数据也显示，8月份30个重点城市整体成交3079万平方米，同比、环比分别增长了22%和5%，且7月成交较2020年月均水平显著增长38%。其中，一线城市成交面积为334万平方米，同比、环比齐增。四个一线城市集体“飘红”，整体成交显著放量，单月同比涨幅均在35%以上。二三线城市成交面积2745万平方米，环比上升4%，同比增长20%。其中，成都、杭州、西安、济南、天津、长沙、东莞、南宁、苏州、长春等10个城市成交热度延续，同比、环比齐增。另外值得注意的是，在政策加码后，深圳、杭州、宁波等热点城市市场热度惯性延续，成交同比涨幅皆超50%。

传统旺季新走势

在如此密集的调控政策下，今年的“金九银十”能否实现备受市场关注。

易居研究院预计，“金九银十”部分房企将以价换量促回款。随着“三条红线”的融资新规(“三条红线”指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍)在部分房企展开试点，监管部门将对不同房企的融资根据财务指标进行区别对待。对部分资金压力大，年度目标完成情况差的房企来说，除了放缓拿地计划控制负债外，“金九银十”期间以价换量促进资金回笼将是非常重要的工作，尤其是在一些今年楼市偏冷的城市。

贝壳研究院则认为今年的“金九银十”难以出现。原因在于，中央多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR(贷款市场报价利率)连续5个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整，因此房地产市场快速升温的条件不存在。近期，住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码，不会出现市场过热的情况。

克而瑞研究中心则认为，联系到7月、8月房地产市场淡季不淡，预计十月份市场行情仍值得期许。随着供应明显放量，届时成交有望继续走高。各城市市场或将持续分化，核心一二线城市市场需求坚挺，且有强劲购买力支撑，房地产市场前景值得长期看好，成交量价有望保持在高位。人口长期净流出的弱三四线城市市场需求相较羸弱，疫情影响下市场购买力更是透支，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。